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El acceso a la vivienda como condicionante de la integración social. Políticas municipales
José Luis Gómez Ramiro. Director de Nueva Edificación y
Mantenimiento Empresa Municipal de la Vivienda. Madrid
Es necesario siempre recordar el Artículo 47 de la Constitución
Española. "Todos los Españoles tienen derecho a Disfrutar de una
vivienda Digna y adecuada y los Poderes Públicos promoverán las
condiciones necesarias y establecerán las medidas pertinentes para
hacer efectivo este Derecho.
Disfrutar de una Vivienda Digna y adecuada
- La viabilidad de este principio que contempla la Constitución
queda empañada por la imposibilidad real de acceder a él por parte
de un grupo elevado de personas, dada la diferencia existente entre
las rentas que perciben y los costes que representa la tenencia en
propiedad o alquiler de una vivienda. Se trata, pues, de facilitar
una ayuda para poder disponer de un bien que se considera
socialmente necesario para poder vivir con dignidad.
- El objetivo primordial sería, por tanto, hacer realidad el
mandato constitucional, por lo que es necesario intervenir sobre
los mecanismos del mercado para poder garantizar el acceso a la
vivienda a aquellos estratos sociales que, por sus escasas rentas
y a veces por su forma de vida, no pueden acceder a ella ya sea por
la vía de la adquisición, del alquiler o de la propia integración
social. De alguna manera se puede decir que este objetivo tiene un
fuerte matiz asistencial, y debe considerarse como una intervención
pública más en orden a procurar el bienestar de los ciudadanos.
- La consideración de la vivienda como una necesidad Social, cuya
satisfacción debe garantizarse lleva a plantearse no sólo la propia
definición de bien necesario sino también su contenido concreto,
cuyo status cambiante en relación con el entorno de la cultura en
la que se inscribe varía notablemente con el tiempo. En este
sentido, el concepto de "Vivienda digna" que plantea la
Constitución, está sometido a variaciones que sería importante
delimitar, para poder establecer, entre otras cosas, el incremento
de viviendas necesarias.
- La vivienda además de ser una necesidad social, debe tener una
componente redistribuida. Se trataría de establecer una
compensación de las desigualdades, que en términos de renta
disponible se produce en la sociedad. Este objetivo es bastante
evidente, no se puede justificar socialmente la ayuda al acceso a
la vivienda de renta elevada y sí puede hacerse a las de renta más
precaria.
- Es necesario considerar, dentro de estos principios sociales,
los mecanismos de integración social que debe complementar
cualquier política de vivienda dirigida a los sectores menos
favorecidos de la sociedad. No se trata solamente de facilitar el
acceso a la vivienda, sino de que éste se dé en un marco adecuado
que no propicie la persistencia, o el aumento incluso de las
situaciones de marginación y segregación social. Este factor
determinante ha sido por desgracia, relegado en las actuaciones
públicas, hasta el punto de generarse en las grandes ciudades
españolas extensos barrios de vivienda social, en su mayor parte de
promoción pública, en los que suelen plantearse conflictos
derivados de su consideración marginal respecto al resto de la
ciudad.
- El problema de la vivienda debe entenderse como la situación en
la que una persona o familia no puede resolver su necesidad de
alojamiento de forma satisfactoria.
- El contenido de la problemática residencial se conforma a
través de la conjunción de tres situaciones fundamentales que
componen la demanda.
- En primer lugar, por todas aquellas personas que se encuentran
literalmente en la calle. Son los "sin hogar" es decir, un
colectivo constituido por personas que viven en la miseria al
amparo de la ayuda de instituciones benéficas y del Estado. Su
situación es una consecuencia de los procesos de desigualdad social
cuando recaen sobre personas que van siendo expulsadas
progresivamente de los cauces de integración en la normalidad
social, produciendo su caída en una escalada de marginación
progresiva. Es creciente la participación de los jóvenes y las
mujeres entre estos colectivos, lo mismo que los inmigrantes, que
junto a los grupos tradicionales de ancianos sin recursos,
constituyen las verdaderas fuentes en las que se alimentan estos
grupos de marginación.
- La segunda gran situación se encuentran en todas aquellas
familias y personas que se alojan en condiciones de infravivienda.
Los casos más llamativos y visibles suelen guardar una estrecha
relación con fenómenos como el chabolismo en los que aparecen los
gitanos e inmigrantes extranjeros como sujetos del problema. Este
tipo de chabolismo se manifiesta normalmente como problema urbano,
reproduciéndose de forma sistemática y permanente como expresión
residencial de los procesos de marginación social permanente en las
sociedades modernas.
- Habría que añadir como problemática específica lo que se
denomina normalmente "Chabolismo vertical" correspondiente al
conjunto de viviendas antiguas en algunos barrios periféricos y, en
los cascos antiguos que tienen muy deterioradas sus condiciones de
habitabilidad.
Además de un deplorable estado de conservación, estas viviendas
suelen tener tamaños muy pequeños y carecen de las instalaciones
necesarias para poder vivir cubriendo las exigencias sociales
mínimas. Los niveles de hacinamiento suelen ser muy elevados, al
coincidir tamaños muy reducidos con gran número de personas.
- El deterioro progresivo que llevan experimentando alguna de las
zonas centrales de la ciudad en las que se concentran estas
viviendas provoca un desequilibrio de los precios de alquiler y
venta que atrae a sectores con pocos recursos, a los que no les
queda más remedio que vivir en cualquier lugar aunque este tenga
unas condiciones infrahumanas. Los sectores sociales que se
convierten habitualmente en núcleos y sujetos de esta problemática
residencial suelen ser las personas mayores, muchos de ellos
habitantes de esos barrios durante casi toda la vida, con bajos
recursos económicos procedentes de pensiones o ayudas. Muchas de
ellas son mujeres viudas que viven solas. También están creciendo
en los últimos años los inmigrantes extranjeros que habitan en
estos barrios en condiciones extremas de hacinamiento. El deterioro
de estas zonas atrae a sectores marginados que los convierten en su
medio habitual, provocando muchas veces que sus habitantes
tradicionales se vean literalmente expulsados hacia otras zonas de
la ciudad.
- Habría que añadir la situación que sufren muchas familias que
residen en algunos de los barrios de vivienda social construidos
entre finales de la década de los años cincuenta y la década de los
sesenta. El deterioro que sufren alguno de estos barrios hace que
las condiciones de habitabilidad que se pueden mantener en ellos
estén muy por debajo de la que sería exigible actualmente.
- Y por último y dentro de este grupo, la incapacidad que tienen
las personas jóvenes de acceder al mercado residencial, con lo que
se bloquea el proceso individual de obtención de la autonomía
personal formando nuevos hogares propios de las sociedades modernas
y es esencial en la definición de la problemática de la sociedad
española.
- Incidiendo directamente en la Edad de emancipación, definiendo
ésta como el tránsito de una condición juvenil "Dependiente" a una
condición adulta "Autónoma".
A pesar de que el proceso de emancipación no se puede reducir al
acceso a una vivienda, ir a vivir por su cuenta supone una decisión
muy importante en la vida de un joven. El joven vive con
contradicción la expectativa de marchar de casa para conseguir
independencia personal, y el hecho de tener que permanecer en el
núcleo familiar, por lo que supone de soporte económico y material.
- En el conjunto de problemáticas que inciden en el proceso de
emancipación de la población joven española pocas veces se había
tenido en cuenta la cuestión del alojamiento vivienda. Pero los
cambios y convulsiones Sociales y Económicas que se han producido
en nuestro país durante la última década han dado lugar a un
replanteamiento del problema de la vivienda en este sentido en
España.
- La relación entre estos procesos de emancipación y formación de
nuevos hogares respecto a la estructura del mercado de la vivienda
en la que tienen que desenvolverse, presenta una situación clara de
desequilibrio como se viene confirmando en los últimos años. La
realidad que presenta el mercado de la vivienda para los jóvenes
españoles nos muestra un escenario "preocupante" que lleva
aparejado un conjunto de devastadores efectos económicos, sociales
y de cambio en la escala de valores, que no sólo no nos moviliza
sino que hemos empezado a aceptar los síntomas, que dicho problema
genera como INEVITABLES.
El acceso a una vivienda hoy, en cualquier ciudad española se
plantea como un problema grave y complicado para cualquier
ciudadano, y se convierte en necesidad básica cuando quien busca
vivienda es joven y además lo hace por primera vez.
- Los elementos que intervienen decididamente en la emancipación
de los jóvenes y consecuentemente configuran la problemática de su
acceso a una vivienda son:
- La disponibilidad de recursos económicos.
- Situación de empleo/desempleo y la prolongación del tiempo de
formación.
- La falta de viviendas que respondan a los nuevos modos de
vida de la juventud.
- La actual realidad nos ha llevado a aceptar como algo casi
irremediable el hecho de que los jóvenes "no se marchen de casa".
- Las cifras son contundentes: la edad media de emancipación de
nuestros jóvenes ha pasado de 27,5 años en 1.980 a 31,5 en 1.994,
siendo actualmente la más elevada frente a los 28,5 de media
europea.
- A esta situación va unido otro fenómeno también preocupante:
nuestro País tiene la tasa de fertilidad más baja del mundo, con
1,2 hijos por pareja. Así diversos estudios avalan la conclusión de
que la baja de natalidad depende más de la edad en que se contrae
matrimonio, que de otras circunstancias más simplistas. Se
contrasta por tanto, que los que se casan más jóvenes tienen más
hijos que los que se casan más tarde. Sin embargo la realidad
social que apreciamos día a día es que los jóvenes no se marchan de
casa para montar su hogar y casarse "porque no pueden". Casi un 40%
de los jóvenes urbanos, se ven obligados, contra su voluntad, a
seguir en casa de sus padres.
- Así 9 de cada 10 jóvenes urbanos de entre 18 y 25 años siguen
viviendo todavía en casa de sus padres. Entre los 25 y los 34 años,
la proporción es 6 de cada 10. Y eso a pesar de que, en total, dos
de cada cinco personas en esta situación quisieran independizarse
y abandonar el hogar de sus progenitores; un 30% en el primer grupo
de edades y un 46% en el segundo.
- De acuerdo con los resultados de la encuesta, sólo uno de cada
veinte jóvenes que ahora desean una casa ha resuelto ya el
problema.
- La subida del precio de la vivienda sea cual sea la forma de
acceso, en los últimos 10 años ha sido superior al 50% en las
grandes ciudades españolas.
- El "boom inmobiliario" de los años ochenta ha supuesto una
fuerte desestructuración del mercado de la vivienda en nuestro
país, generando una masiva oferta que atiende a una demanda
denominada "solvente" sin problemas económicos y que deja fuera de
la posibilidad de acceder a una vivienda a la demanda más
mayoritaria, se convierte en "insolvente". Los grandes perjudicados
de esta situación son las personas que demandan su primera
vivienda, y uno de los sectores más perjudicados, entre otros, es
la población joven para los que el "listón" para el acceso ya es
demasiado alto.
- Si consideramos la relación precio de la vivienda/ingresos
familiares como indicador del número de años que una familia
tardaría en pagar su vivienda en propiedad, está proporción supone
en Madrid y en otras Ciudades españolas más de 6 años de la renta
de una pareja joven, frente a los 3,5 años de media en Europa. En
concreto a los madrileños les cuesta un 20% más de esfuerzo comprar
una vivienda que a los jóvenes Europeos.
- Otro dato revelador asociado al anterior es el peso del
préstamo de la vivienda en la renta familiar disponible, que en
España se aproxima a un 57% lejos del 30% de los hogares europeos
que eligen libremente la compra frente al alquiler.
- Como resultado de lo anterior, aparece un mercado de vivienda
afectado por desequilibrios que podríamos resumir en una radical
inadecuación entre el producto que se oferta y las necesidades
reales de la demanda. Esta inadecuación no es sólo de tipo
económico sino que afecta también a otros aspectos como son la
tipología y superficie.
- Como resumen podríamos reseñar que en relación al resto de
Europa, el parque español de viviendas destaca por las siguientes
características:
- Posee el porcentaje más bajo de viviendas en alquiler (15%)
siendo este parque mayoritariamente privado en contraste con el
parque público del resto de los países europeos.
- Somos el País europeo que tiene el porcentaje más alto de
viviendas secundarias y vacías sobre el total del Parque de
Viviendas.
- La tasa de ocupación de las viviendas principales es la más
alta de Europa (3,3 personas por vivienda frente a una media
europea de 2,7).
II. En referencia directa con el Artículo 47 de la Constitución.
Los Poderes Públicos promoverán las Condiciones Necesarias y
Establecerán las normas pertinentes:
- Gobierno Central: Ministerio de Fomento.
- Comunidad Autónoma.
- Ayuntamiento.
- Aunque la competencia en materia de vivienda en la Comunidad de
Madrid la ostenta este mismo organismo, el Ayuntamiento de Madrid,
a través de la E.M.V., contribuye a paliar la demanda de vivienda
a través de diversas operaciones urbanas, desde el 1 de Enero de
1.991 la adjudicación de 4.286 viviendas de V.P.O.-R.E. para
familias con ingresos hasta 2,5 veces el S.M.I., de este número de
viviendas se destacan programas dirigidos a la demanda de
infravivienda como puede ser el de B.D.U. que ha afectado a 2.300
familias.
En V.P.O.- R.G.- (para familias hasta con ingresos ponderados 5,5
veces el S.M.I.) la operación más destacable ha sido el Plan
18.000.
- El Ayuntamiento de Madrid también a través de su programa de
Plan Primera Vivienda trata de paliar la exclusión de esta demanda
joven que no tiene cabida en la Vivienda de Régimen Especial.
Este Plan Primera Vivienda, de la Empresa Municipal de la Vivienda
de Madrid, S.A., se puso en marcha en 1.992 habiéndose resuelto
hasta la fecha ocho convocatorias que han comportado la
adjudicación de casi 4.000 viviendas.
Este Plan, que da cabida a cualquier familia madrileña con
ingresos familiares ponderados de hasta 7,6 veces el
S.M.I. (viviendas de V.P.O.,-R-G.- y V.P.T) donde se priman
situaciones denunciadas anteriormente, jóvenes, ancianos, mujeres
con cargas familiares, etc.
- Las medidas de regulación del mercado no aseguran por sí mismas
que al final las viviendas acaben en manos de aquellos que más las
necesitan y que menor solvencia tienen. Es necesario, más allá de
la regulación indirecta del mercado de la vivienda, la intervención
directa de la administración para garantizar en último término, que
las necesidades de los excluidos en materia de vivienda son
finalmente atendidas.
- Haciéndonos eco de reflexiones, comentarios, experiencias y
debates, vamos a reflejar una serie de conclusiones que fundamenten
las actuaciones sociales en vivienda:
- Conocer, analizar y realizar propuestas de actuación en torno
al acceso a la vivienda es, en sí mismo, un mecanismo que facilita
la posibilidad de integración social; por el contrario, la
dificultad en el acceso suele provocar fenómenos de exclusión
social.
- Cualquier situación de marginación, exclusión o carencia está
asociada a una serie multifactorial de carencias; por tanto, las
actuaciones que provocan exclusión por la falta de vivienda no
pueden estar planteadas desde soluciones parciales, sino desde
programas y actuaciones sociales globalizadoras y coordinadas entre
diferentes organismo.
- Si una buena política de acceso a la vivienda conlleva
mecanismos diversos de desarrollo social, para su consecución, es
necesaria una atención creciente a los grupos específicos de
población que tengan mayores dificultades de acceso a la misma.
- Necesidad de mayor corresponsabilidad entre promotores y
beneficiarios, para provocar mayor participación en la
planificación y gestión de los aspectos arquitectónicos y sociales.
- Conexión fundamental entre el binomio exclusión/ integración
social respecto a la vivienda, y el papel específico a desempeñar
por los Organismos Promotores de Vivienda Pública, con el fin de
coordinar, integrar acciones y plantear propuestas desde los
parámetros del Bienestar Social (siendo el acceso a la vivienda un
sector más del mismo). Esta conexión requiere una atención
permanente del Trabajo Social, siendo necesaria la apertura de vías
de estudio, análisis y planificación, entorno a los factores
pluridisciplinares que intervienen, debiendo ejercer una función
catalizadora a la hora de provocar la apertura de foros de
intercambio a diferentes niveles.
- Necesidad de coordinación e integración de aspectos sociales
en los Organismos de Vivienda, con el consiguiente intercambio de
propuestas para coordinar ambos aspectos.
- Problemas en el cumplimiento de los Programas de
accesibilidad en el seno de los Planes de Integración Social de las
diferentes Comunidades Autónomas.
- Posibilidad de un amplio abanico de intervenciones Sociales,
entendidas ampliamente, en materia de vivienda: fiscalidad,
legislación en materia de actuaciones protegibles en vivienda y
suelo, desarrollo de instrumentos normativos en materia urbanística
que faciliten una política social óptima en vivienda. L.A.U.,
Planes de Rehabilitación Urbanística, actuaciones de apoyo a los
colectivos más necesitados en cuanto al alojamiento, programas de
seguimiento social en las promociones de vivienda pública, estudios
de necesidad de vivienda, y normativa de baremación y adjudicación.
- Actuaciones fundamentales a desarrollar desde un Área Social
en vivienda: intervención socio-familiar, comunitaria, trabajo de
planificación y propuesta de proyectos de intervención social,
estudios de demanda, baremación y adjudicación, y coordinación con
los Servicios Sociales de la zona donde se ubiquen las viviendas,
junto a la potenciación de las figuras asociativas y participativas
a diferentes niveles dentro de los parques públicos de vivienda en
torno a deberes y derechos de los ocupantes.
- Y por último, las actuaciones públicas, en materia de
vivienda tienen que incorporar, progresivamente más visiones
globales e integrales donde se dé la importancia que tienen los
procesos socio- urbanísticos como generadores de integración
social.